Ёжик – это АИЖК (Агентство жилищного ипотечного кредитования). Что такое АИЖК думаю каждый может найти информацию самостоятельно. Коротко, его цель – разработка новых продуктов в сфере ипотечного кредитования и иных условий ипотеки; среди них социальная ипотека.
Январская история. Мои знакомые выбрали квартиру и началась подготовка к сделке. Они были одобрены в БИНБАНКЕ, а квартира приобреталась в г. Подольск Московской области. Мне, что-то вообще последние полгода везёт с этим городом, учитывая то, что я с ним встречался по работе всего раза два-три за десять лет работы. Но не суть.
Квартира приобреталась в ЖК Бородино у застройщика по договору купли-продажи (уже вторичка). Квартира без отделки, голый бетон. Нам был представлен полный комплект документов для одобрения. Следует заметить, что БИНБАНК попал под санацию, а заключенные кредитные договоры и зарегистрированные закладные передаются в ВТБ. Ёжик выступает как организация, которая решает давать кредит на покупку квартиры или нет, в общем она принимает участие в одобрении квартиры.
Надо отметить, что до этого нас мурыжили по понятиям "учётной нормы". Как выясняется, никто не понимает, что это именно такое и какая она. В своей статье https://spb.cian.ru/blogs-sotsialnaja-ipoteka-ne-isparilis-by-dengi-275965/ я писал про учётную норму. Там было три человека. А в этой истории 5. По сей день многие думают, что она составляет 18 кв.м. на человека, но это не совсем так. Поясню, вот вырезка из моей статьи: "Для Подольска минимальная учётная норма составляет 8 кв.м., для Видного (Ленинский район) - 9 кв.м., в Москве – 10 кв.м. Даже если брать во внимание норму предоставления площади жилого помещения по договору социального найма («норма предоставления»), она равна 15 кв.м. на одного члена в Подольске и 16 кв.м. в Видном, а вот для Москвы как раз 18 кв.м. Учетная норма (п.5 ст.50 ЖК РФ) и норма предоставления (п.2 ст.50 ЖК РФ) устанавливаются органом местного самоуправления.". Этот вопрос я решил быстро, т.к. уже сталкивался. Но продолжу.
Комплект документов аналогичный как и при любой другой ипотечной сделке. Заказали мы оценку, её нам приготовили. В банк отправили весь комплект документов быстро, сидим ждём. Одобрение через АИЖК должно занимать 1-3 дня. Но через четыре нам сообщают, что одобрение не прошло.
Я - Почему? Ответ следующий:
"Необходимо предоставить:
- качественные/цветные фотографии Предмета ипотеки, невозможно провести андеррайтинг;
- фотографии кухни где отображены мокрые точки, и возможность подключения газовой или электрической плиты;
- фотографии сан. узлов где отображены мокрые точки (выводы);
- выписку ЕГРН (в отчете об оценке документ не читается) включая план квартиры, с подписью специалиста росреестра заверенную печатью (скан должен быть цветным с "синей печатью).".
Договорились, что переделаем фото. Переделали, предоставили. Благо в электронном виде. По второму пункту я долго объяснял, что это новый дом и те стены, которые они видят на фото сфотографированы как есть. Там нет никакой электро-разводки и даже нет отверстий под сливную и водопроводные трубы, их нужно высверливать. Долго объяснял, что выписка из ЕГРН в отчёте об оценке нормальная и всё на ней читается, и она в цветном варианте. Как они не заметили я не понял. Но всё по барабану. Предложил выслать повторно тот же скан выписки в отдельном файле хотя и высылал его ранее. Отправил ещё раз. По всем пунктам были удовлетворены. Тем временем одобрение заёмщика подходило к завершению.
Ёжик принялся за одобрение квартиры заново. Мы уж думали всё в порядке будет. Но нет, очередное "фи". Для одобрения был приложен технический паспорт всего дома, а не на квартиру. Теперь сотрудник АИЖК хотел видеть тех.паспорт на квартиру. Ему не было понятно, возможно ли подключить плиту в этой квартире. Я говорю "А", как Вы хотите это понять? "А" отвечает: "Из тех.паспорта на квартиру.". Я говорю Вы понимаете, что там нет такой графы, что там содержится только планировка квартиры, метражи помещений, этаж, адрес, кадастровый номер, дата обследования и пр., но ни слова о плите? На, что он мне ответил, что они проводят по 1000 сделок в день и он знает о чём говорит.
Я подумал, надо бы проверить, может я, что-то не доглядел. Поднял все тех.паспорта из своей коллекции по Московской области: Мытищи, Долгопрудный, Химки, Красногорск, Дубна, Одинцово, Видное, Чехов, Реутов и тот же Подольск. Даже Щербинку, которая вошла в Москву. И по новым домам и по старым. Нигде нет графы о плите.
Я перезваниваю и говорю, что нет такого пункта, откуда он его взял? "А" ответил, что с ним бесполезно спорить, что он работает в бюрократической организации. Я уже включил упрямство.
Я – Если застройщик заказывал бы тех.паспорта по всем квартирам, ему бы это вышло дорого. Учитывая, что его цена 2 500 руб. Из тех.паспорта на весь дом видно, что в квартиру заведено 13,5 киловатт. Как Вы думаете, возможно ли там подключить плиту, если хорошая плита потребляет 5-6 кВт? А готовится документ 10 рабочих дней и у нас заканчивается одобрение.
А – Нам нужен тех.паспорт.
Я – Если Вы проводите по 1000 сделок в день, то лучше меня должны понимать, что из техпаспорта Вы ничего не увидите. "А" замялся.
До этого покупатель общаясь в социальной сети в группе этого ЖК, выяснил, что один из участников купил через АИЖК точно такую же квартиру в этом доме прямо перед новым годом. Чистое совпадение и везение.
Я говорю – "А", мне стало известно, что Вы перед Новым годом одобрили точно такую же квартиру с тем же комплектом документов и никаких вопросов не возникло. Застройщик и покупатель из соцсети это подтвердили. "А" снова запнулся. Потом "А" ответил, чтобы я ему перезвонил вечером.
Вечером он ответил, чтобы я ему позвонил утром. Утром одобрения не было. На следующий день тоже не было. Потом позвонил сотрудник банка и сказал, что "А" запрашивает лицензию оценочной компании. Это при том, что эта компания ими аккредитована. Я говорю, что лицензирование оценочной деятельности отменено уже давно. Сотрудник банка молчит. Я говорю сейчас есть такое понятие как СРО и копии документов приложены к отчёту об оценке, а по номерам они могут проверить, может ли вести свою деятельность оценочная компания. Сотрудник банка сказал мне, что перезвонит. Перезвонил и ответил, что всё в порядке, вечером одобрение будет. И вот оно случилось, вечером в пятницу в последний день одобрения заёмщика одобрили квартиру и даже продлили одобрение заёмщика без пересмотра ипотечной ставки.
Назначили день сделки. Поскольку взаиморасчёты происходили через аккредитив, то присутствие продавца в банке не требовалось. Аккредитив безотзывной с АВИЗО (с уведомлением).
Но сюрпризы продолжились. Самое интересное, что на всё у нас ушло всего минут 20, но это уже после следующего безобразия.
Приехав в банк, менеджер принёс нам распечатанные документы. В ходе проверки я обнаружил, что цена квартиры в закладной отличается от цены в оценочном альбоме. Я указал на это. Менеджер сказал, что сейчас перепечатает. Возвращается и говорит, что это не ошибка. Эта цена указана в отчёте об оценке. Я смотрю в отчёт и правда. Я смотрю в старый отчёт там нет ошибки. Звоню оценщикам. Выяснилось, что каким-то магическим образом при замене фотографий, они сбили цену. В общем ждали 6 часов пока нам привезут новый оценочный альбом. К застройщику в этот день мы уже не попали, а поехали на следующий день утром для подписания договора купли-продажи и подачи на регистрацию.
Каждый раз после исправлений приходилось всё проверять заново и при очередной проверке появлялись новые ошибки. При чём за всех: и за оценщиками и за банком. Объём более двухсот страниц, включая документы по квартире, застройщику, постановление по учётной норме, выпискам и т.д.
Если бы не эти казусы, то реально можно было бы выйти на сделку через 2-3 дня после предоставления документов на квартиру. В банке у нас ушло на подписание документов 20-25 минут, т.к. всё было готово к нашему приезду. Подписание договора купли-продажи заняло 10 минут, а подача документов на регистрацию 20 минут. Регистрация прошла в четверг, на новой недели получаем документы.
Итог. Перепроверяйте всё заново. Не знаю каким местом специалисты учреждений умудряются делать ошибки после исправления предыдущих ошибок, но это факт. К сожалению приходится контролировать специалистов из других сфер.
