недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блоги

Холодное лето рынка недвижимости 2020

4 977 Блог специалиста 41
Холодное лето рынка недвижимости 2020
Что сейчас происходит на рынке недвижимости Москвы в 2020?


Можно быть уверенным только в одном – он, несмотря на все происходящие события, продолжает существовать, спрос и предложение не исчезли, застройщики выводят на рынок новые ЖК, а агентства успешно помогают покупателям и продавцам найти друг друга... Тем не менее, можно выделить несколько особо заметных событий, заслуживающих особого внимания.


К сожалению, среди многих разнонаправленных тенденций, влияющих сегодня на состояние рынка, есть одна стабильно негативная – неуклонное снижение реальных доходов населения. Именно поэтому в последние годы доля сделок с участием ипотечных денег неуклонно росла и сейчас превышает на первичном рынке 67%, а на вторичном – 45%. Неудивительно, что самой популярной темой весны этого года стало государственное субсидирование процентов по ипотечным кредитам – та самая «ипотека под 6,5%». Она подтолкнула затухающий спрос и переориентировала его на относительно недорогие предложения первичного рынка. 

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, выступая на совещании о мерах по поддержке строительной отрасли и ЖКХ, заявил, что программа льготного ипотечного кредитования под 6,5% за месяц работы принесла в строительство около 40 млрд. рублей. «Та мера, которую мы приняли в мае, по субсидированию ипотечной ставки, дала просто колоссальный эффект. Уже порядка 40 млрд. рублей пришло в стройку, 80 тыс. кредитов заявлено, то есть 80 тыс. семей могут за месяц улучшить жилищные условия», – подчеркнул вице-премьер. 

Исследование, которое провел Райффайзенбанк совместно с консалтинговой компанией MACON показали, что льготной ставкой на момент ее введения были намерены воспользоваться 86% респондентов, рассматривающих покупку жилья с использованием кредитных средств. Из них 70% думают о приобретении квартиры для себя и своей семьи, 20% – для детей или родителей. Оставшиеся 10% составляют потенциальные инвесторы, желающие если не приумножить, то хотя бы сохранить сбережения. 56% ответивших заявили, что они решились на покупку жилья именно благодаря льготной кредитной ставке.


Но конвертируется ли этот интерес в реальные сделки? Краткий обзор.

Ряд экспертов считает, что люди, внезапно получив на самоизоляции много свободного времени, стали активно изучать предложения девелоперов, приглядываться и прицениваться, но делали это «на всякий случай», для расширения кругозора. Действительно, некоторые застройщики, например, ГК «Атлант», фиксировали в апреле 2020 двукратный, по сравнению с прошлым годом, рост обращений. «Азбука Жилья» зафиксировала в мае и июне рост спроса относительно 2019 года соответственно на 24% и 13%. Однако пока количество реальных сделок (особенно на вторичном рынке), значительно отстает от прошлогоднего.


Столичный Росреестр приводит данные, согласно которым в апреле 2020 года на первичном рынке жилой недвижимости зарегистрировано всего 3845 ДДУ, что на 49% ниже, чем год назад. В мае – 3093 ДДУ (минус 59%), а в июне спад составил 58%. 

На вторичном рынке ситуация несколько иная: в первом полугодии произошло 51 893 случаев перехода права собственности (минус 28% к 2019 году). При этом в марте количество сделок составило почти 113% к прошлогоднему уровню, а в апреле – только 35%.

Игорь Майданов, руководитель столичного Управления Росреестра, так прокомментировал статистику первого полугодия: «По итогам первых двух недель июня к аналогичному периоду мая рост числа зарегистрированных переходов прав по договорам купли-продажи составлял лишь 14%. Однако к концу месяца динамика стремительно выросла на 108 п.п. до 122%. То есть основной всплеск активности на вторичном рынке жилья столицы пришелся на вторую половину июня. Отчасти это обусловлено смягчением ограничительных мер». 

Действительно, прекращение работы МФЦ и других государственных структур, от которых зависела возможность оформления сделки, привела к тому, что в марте вторичный рынок практически замер. Ту же выписку из домовой книги, получение которой раньше занимало около 15 минут, приходилось ждать 3-5 рабочих дней.

Одним из самых заметных изменений на рынке стало перемещение ряда этапов подготовки сделок в онлайн-режим, чему способствовал переход на удаленную работу многих организаций, участвующих в этом процессе. Но большинство игроков вторичного рынка так и не сумели приспособиться к полноценной удаленной работе, хотя и были зафиксированы примеры сделок, прошедших целиком в режиме онлайн. 

Способствовал снижению спроса и тот факт, что государственное субсидирование процентной ставки по ипотечным кредитам предлагалось только покупателям новостроек, да и цены на них были ниже – 205,8 тыс. руб. за 1 кв. м против 213 тыс. руб. (по данным из открытых источников).

При этом, как считает директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома, «обвала цен на вторичном рынке недвижимости не произойдет – в данном сегменте продавцы могут довольно долго удерживать желаемую стоимость предложения, не соглашаясь на уступки, поэтому уменьшение ценовых показателей будет довольно медленным». 

 А что с ценами на «первичку»? Будут ли они снижаться вслед за падением спроса? 

В Минстрое считают, что, кроме Москвы и Санкт-Петербурга, предпосылок для этого нет, поскольку сейчас в стране сложился уникальный баланс стоимости квадратного метра и ипотеки, и дальнейшее снижение цен скажется на качестве строительства. Владимир Кошелев, председатель комитета по строительству общественной организации «Деловая Россия», также заявил в конце мая – месяца, когда наблюдалось некотрое снижение цен на новостройки, – что застройщики в регионах работают с минимальной маржой, поэтому дальнейшее снижение цен не имеет смысла.


Действительно, по данным агентства «Азбука жилья», в июне рост цен на московскую «первичку» составил 2,1-2,4%. Кстати, централизованный выкуп нераспроданных остатков квартир и нереализованных прав требований по ДДУ у застройщиков силами АО «ДОМ.РФ» непосредственно никак не повлиял этот рост – первые аукционы в рамках этой программы в московском регионе не проводились.

Тем не менее, говоря об изменениях цен, следует все же разделить новостройки по классам и иметь в виду, используют ли застройщики проектное финансирование или работают «по старинке». Кроме того, сейчас наблюдается невиданная ранее «игра скидок» – девелоперы, оставив «за скобками» свой прайс-лист, предлагают практически каждому клиенту индивидуальные условия – скидку за онлайн-бронирование, компенсацию части процентов по ипотечному кредиту и т.д.

Величина скидок может различаться, но, по мнению аналитиков портала «Индикаторы рынка недвижимости», минимальными они будут в эконом- и комфорт-классе, цены которых подходят под условия программы ипотеки с господдержкой (кредит 12 млн. руб. и первоначальный взнос 20%). Цены на эти объекты по итогам года даже могут вырасти. Однако в границах МКАД подобных новостроек не очень много, основной объем предложения в «старой» Москве формируют проекты более высоких классов с более высокими ценами. Чтобы их продать в нынешних условиях, возможно, потребуются существенные скидки.

Да, 2020 год богат на сюрпризы. Составлять в таких условиях какие-либо серьезные планы очень сложно, исходные данные постоянно меняются. Это касается и операций с недвижимостью. Они всегда требовали к себе самого серьезного отношения, а сейчас для успешного завершения сделок нужна двойная осторожность и абсолютная уверенность в качестве той информации, на основании которой принимались решения. 


Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru