недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/блогиТенденции рынка

Инвестировать ли в недвижимость?

10 224 Блог специалиста 45
Инвестировать ли в недвижимость?

Вполне может оказаться, что вы являетесь потенциальным инвестором. Не спешите возражать, давайте убедимся в этом!


Сначала разберемся, что такое вложение инвестиций. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (в редакции от 25.12.2018) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» дает такое определение интересующих нас терминов:


1) инвестиции — денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта;

2) инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.


Конечно, «полезный эффект» от инвестирования тех средств, на которые живете вы и ваша семья, сомнителен. Но у большинства есть упомянутое выше «иное имущество», дополнительная жилплощадь, которую периодически сдают, дачный участок, до обустройства которого руки не доходят — если поискать, много чего, «имеющее денежную оценку», может вдруг обнаружиться. Все эти активы, при правильном подходе, вполне могут приносить пассивный доход.

Вы можете возразить, что сдача в аренду неиспользуемой квартиры как раз является примером такого дохода. Да, это так, но он весьма невысок. Если считать инвестицией стоимость сдаваемой квартиры, то принесет такое вложение 4-6% годовых, а срок окупаемости составит 17-18 лет. Очевидно, что практически любой банковский продукт будет более выгодным — годовой доход выше, а содержать недвижимость не надо.


Хорошо, уточню задачу я хочу показать, что правильно распорядившись своим имуществом, не используемым в повседневной жизни, можно обеспечить доход 30-35% годовых от его стоимости, превышающий доходность банковских вкладов и депозитов. При этом, на мой взгляд, соблюдается баланс между доходностью инвестиций и их безопасностью.

Все вышесказанное — не теоретические выкладки, а результат, проверенный практикой и я готов поделиться опытом со всеми, кто согласен с тем, что деньги должны работать, а не лежать в кубышке.


Технологию работы, о которой пойдет речь, я сначала проверил на себе. У меня были две однушки в Москве в одном районе, которые я за четыре года превратил в 2 трехкомнатные квартиры в том же районе, в офис у метро Сокольники и новый внедорожник. Мои друзья, увидев это, продали «лишние» квартиры и стали инвестировать вместе со мной. Некоторые даже переехали в съемное жилье — деньги должны работать, и они пустили их в оборот. Инвестируя в область, в которой ты разбираешься, можно свести риски к приемлемому минимуму.


В моей инвестиционной деятельности есть два главных направления: Срочный выкуп и Покупка квартир, требующих серьезного ремонта.


И в том, и в другом случае покупатель (для снижения рисков инвестора квартира оформляется на него!) получает существенную скидку, за счет которой в дальнейшем и формируется доход.


Конечно же, несмотря на срочность, покупаемый объект проходит полную юридическую проверку и в дальнейшем, уже без спешки, продается по максимально возможной цене. Обычно на это уходит два-три месяца, после чего инвестор возвращает свои вложения и получает доход — 3% в месяц. С третьего месяца начисление процентов идет ежедневно. Допустим, если инвестиционный цикл длился 2,5 месяца, то инвестор получил доход 8,5% от вложенной суммы. Для того, чтобы получить 30-35% годовых, цикл следует повторить несколько раз.

Надо сказать, что все инвесторы, с которыми я сейчас работаю, в прошлом просто воспользовались услугами по покупке или продаже своей недвижимости, а в дальнейшем, оценив качество полученной услуги, доверили работу по инвестированию своих активов. Обычно мы имеем дело с суммами, находящимися в диапазоне 2-8 млн. руб., редко — 9-10 млн. Это обусловлено тем, что люди выгодно продают с нашей помощью свои «лишние» квадратные метры, а затем вкладывают эти деньги в объект инвестиций. Однако наш рекорд значительно превышает эти суммы. Недавно мы купили таунхаус на территории Москвы за 64,5 млн. руб. и продали его за 115 млн. руб. На это ушел год.


Условия работы оговариваются с каждым инвестором индивидуально и, конечно же, все делается в рамках действующего законодательства. Кстати, годовой доход, о котором говорилось выше — это сумма после уплаты налогов.


С квартирами, требующими ремонта, (я сейчас говорю не о новостройках, а о том, что в народе называется «убитой квартирой»!) работа строится иначе. Такую квартиру невозможно дорого продать только за счет мастерства наших специалистов, к процессу предпродажной подготовки надо привлечь мастеров-отделочников. У нас есть свои бригады, мы готовы сделать ремонт, учесть его стоимость, посчитать предполагаемый доход и поделить его с инвестором пополам.


Пример: объект куплен за 4,5 млн. руб, ремонт обошелся в 740 тыс. руб. В итоге мы заработали 1,8 млн. руб. Эти деньги поделили пополам с инвестором. Таким образом он, вложив 5,24 млн. руб. заработал за 3-4 месяца ремонта и продажи те же 3% в месяц.


В заключение хотелось бы затронуть одну животрепещущую тему — возможность и целесообразность инвестиций в недвижимость без привлечения риэлтора.

Очень многие стремятся минимизировать расходы на услуги агентств, полагая, что в наш век информационных технологий, таргетированной рекламы и т. д. не составит труда самостоятельно подобрать выгодный вариант и осуществить сделку.


Я не отговаривают вас от планов самостоятельно решить задачи, связанные с разовой куплей-продажей своей недвижимости. Я всегда готов помочь в каком-то отдельном вопросе, например, взять на себя юридическую проверку выбранной квартиры. Но попытки самостоятельно провести инвестиционный цикл, не имея опыта работы на рынке недвижимости Москвы, я считаю неоправданным риском — грань между выгодой и провалом в этом деле очень тонка, и, кроме того, несмотря на обилие информации о продаже квартир, найти и проанализировать реальные цены сделок неспециалисту практически невозможно, а именно на этом знании и строится расчет инвестора.


Итак, если вы решились попробовать себя в роли инвестора, считайте эту статью открытым письмом, адресованном лично вам.

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru