История несостоявшегося аванса

Выбрали квартиру. Поиски были долгими и мучительными... Но - ура!!!! - наконец-то, то самое, что искалось.
Договариваюсь о встрече для авансирования. По телефону контрагент дцать раз предупреждает, что ее клиент-продавец - ну очень сложный человек, ну очень медийный, и ну вот вообще она сейчас ничего ему не будет говорить, а мы сами, на встрече, все свои пожелания озвучим и обсудим.

Встречаемся. Интеллигентный продавец. Спокойный, разумный, без "закидонов". А вот агент...складывается впечатление, что это она о себе предупреждала...;-)) ну, да ладно, человеки всякие бывают.
Разговариваем. 
Сюрприз первый - заявленное в рекламе машиноместо - оказывается, не входит в стоимость, хотя черным по белому написано иное.
Сюрприз второй - оказывается, встречаемся мы не с собственником, а с его представителем. Без доверенности, без ничего. Да, с документами, но - никаких подтверждений полномочий...
Сюрприз третий - при возможности указать всю стоимость в ДКП, продавец (вернее, его представитель) собирается указывать ну чуть больше половины, а сумма - немаленькая, квартира стоит под 40 млн....
Четвертый сюрприз - продавец слышать не слышал об изменениях в налоговом законодательстве (при том, что квартира продается уже полгода), ЕГРН и т.п.
Сюрприз пятый - какая-то странность по документам, которую ни продавец, ни его агент объяснить толком не смогли. Там были и переводы квартиры на юрлицо, и займы, и перевод квартиры на банк, и потом - обратно, и продажа через месяц после всего этого....И это - в течение двух лет вся эта катавасия.
И совсем не сюрприз - мои клиенты потеряли любовь к этой квартире.
Ответ на вопрос, по чьей вине не сложилась сделка, на мой взгляд, очевиден.