Есть ли риск? Альтернативная сделка с двумя ипотеками

Добрый вечер, подскажите пожалуйста. Я покупаю квартиру в ипотеку (ВТБ). Квартира с двумя несовершеннолетними собственниками, альтернатива подобрана, опека разрешила сделку. Но тут такая проблема, выбранная альтернатива, а именно земельный участок с домом заложен в банке Юникредит (дом строился на ипотечные деньги). И цепочка сделки выглядит так - Я заключаю договор купли-продажи у нотариуса с продавцом квартиры, едем в банк ВТБ, подписываем документы, регистрируем право собственности на квартиру и банк ВТБ передает (!) деньги продавцу квартиры ДО наступления прав собственности детей в доме с земельным участком, потому что, чтобы это произошло надо выкупить кредит в другом банке. В договоре купли-продажи конечно все будет указано, что продавец обязан приобрести этот дом, иначе сделка не будет совершена. Но как мне объясняет юрист, есть риск, что продавец просто потратит деньги, а опека обяжет нас вернуть квартиру. Продавец квартиры будет вечно нам должен денег, я буду выплачивать ипотеку и останусь без квартиры. Страхует ли это титульное страхование? Какие есть варианты, кроме рефенансирования в одном банке? Или вообще отказаться? Спасибо большое за ответы.