недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыКоммерческая недвижимость

Налог при продаже коммерческой недвижимости

Вся Россия 5 766 7

Здравствуйте. Я купила коммерческую недвижимость как физ. лицо не имея статуса ИП. Через некоторое время оформила ИП (УСН 6%) и сдавала в аренду данный объект. Сейчас хочу этот объект продать. При переходе на систему налогообложения (доходы-расходы 15%), имею ли я право продать данную недвижимость заплатив налог 15% с разницы суммы покупки и суммы продажи? Или я имею право продать данный объект только с налогом 6% от суммы продажи?

Советы 7
Арман БарекянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 августа 2021, 1:05

Добрый вечер! Уважаемая, а Вы разве по итогам года в рамках налоговой декларации ИП зафиксировали убыток связанный с затратами имущества? Или год ещё не закрыт и покупка - сдача - продажа нежилого помещения планируется в одном налоговом периоде? Если годы разные, то Вы не можете вычесть расходы, которые не были учтены по итогам года предпринимательской деятельности ИП. Если удивите меня и скажите, что всё же умудрились это сделать, в чём я сильно сомневаюсь, ибо с таким опытом не возник бы данный вопрос, тогда для ИП, которые пользуются системой налогообложения "доходы минус расходы", те самые расходы при покупке - это один налоговый период, а доходы при продаже - это уже совсем другой год, другой налоговый период и чтобы учесть расходы ИП прошлых лет необходимо задекларировать убыток в том году, когда он образовался, а спустя год или годы вычесть всего лишь 50 % убытка с дохода в конкретно том году, кода имущество продано, то есть возник доход, наряду с другими доходами от предпринимательской деятельности ИП. (Согласно пункту 2.1 статьи 283 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.11.2016 № 401-ФЗ) (далее – Кодекс) в отчетные (налоговые) периоды с 1 января 2017 года по 31 декабря 2020 года налоговая база по налогу за текущий отчетный (налоговый) период, исчисленная в соответствии со статьей 274 Кодекса, не может быть уменьшена на сумму убытков, полученных в предыдущих налоговых периодах, более чем на 50 процентов.).
Вы как собираетесь продавать имущество, половину в одном году, а вторую в другом, чтобы погасить убыток возникший в периоде приобретения или Ваша предпринимательская деятельность в любом налоговом периоде имеет достаточные обороты для решения подобных вопросов в рамках чётко поставленной бухгалтерии? Это я так, решил немного углубиться в бухгалтерские дела, ибо не всё так просто и есть ещё десятки нюансов, уже молчу про хитросплетения связанные с вовлечением нежилого помещения в предпринимательскую деятельность и так далее тому подобное. С уважением, Арман!

Евгений Тараканов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 августа 2021, 0:51

Здравствуйте!

Вам нужно не только систему налогообложения менять, но и ОКВЭД обязательно добавить - 68.10.22 Покупка и продажа собственных нежилых зданий и помещений. Но если вы это сделаете непосредственно перед продажей, налоговая может не согласиться с вашими расчетами.

Лучше все это делать в разных налоговых периодах. Чем больше времени пройдет, тем больше шансов, что налоговая примет ваши расчеты.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 августа 2021, 1:18

Евгений, приветствую! Присвоение ИП какого-либо кода по ОКВЭД не лишает права на осуществление иных видов деятельности и не свидетельствует о получении необоснованной налоговой выгоды. Это позиция, как налоговой, так и Минфина.
Как раз в этом вопросе у автора практически нет проблем, а шансов у неё НОЛЬ, если мои вышесказанные предположения совпадают с картиной происходящего.

ID: 7867958728 августа 2021, 1:24

А если как физ. лицо продавать, придется заплатить 13% налога с разницы покупки и продажи или 13% с суммы продажи?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
28 августа 2021, 1:32

ID: 78679587, слишком мало информации для ответа на дополнительный вопрос. По всей видимости, вовлечённость имущества в предпринимательскую деятельность лишит от всевозможных имущественных вычетов рассчитанных для физика. Для более точного ответа нужно детально изучить все документы, договора, налоговые декларации и так далее.

Янина Юркенайте

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
29 августа 2021, 23:25

Арман, а в данной ситуации , если вообще закрыть ИП, то можно применить вычет "расходы " и платить 13 процентов с разницы между покупкой и продажей как физическому лицу в случае продажи этого нежилого помещения? Она ж покупала как физическое лицо. Если не использовала в предпринимательской деятельности?

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
30 августа 2021, 10:30

Янина, добрый день! Автор по факту использовал помещение в предпринимательской деятельности (она пишет, что открыла ИП, сдавала на упрощёнке 6%).
В данном случае налоговая руководствуется позицией Минфина и КС РФ. Факт закрытия ИП "ВООБЩЕ" также не спасает, об этом тоже в позиции Минфина говорится, пожалуйста посмотрите.

Письмо Минфина от 15 августа 2017 г. N 03-04-05/52220, от 11 августа 2017 г. N 03-04-05/51705.

"Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц доходов от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Как следует из представленных материалов, индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, использовал недвижимое имущество в предпринимательской деятельности (сдача помещения в аренду). В связи с прекращением предпринимательской деятельности имущество, которое находилось в собственности более трех лет, планируется продать.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, вправе самостоятельно выбрать режим налогообложения.
Так, налогоплательщики, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей и использующие общий режим налогообложения, при исчислении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов в соответствии с пунктом 1 статьи 221 Кодекса. Указанные налогоплательщики уплачивают налог по ставке в размере 13 процентов.
При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса.
Физические лица в отношении доходов, полученных ими от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пунктом 3 статьи 210 Кодекса имеют право на получение имущественного налогового вычета при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.
Вместе с тем подпунктом 4 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что, если иное не предусмотрено подпунктом 2.1 или 2.2 указанного пункта, положения подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса не применяются в отношении доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Также налогоплательщик не вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи недвижимого имущества и (или) транспортных средств, которые использовались в предпринимательской деятельности, на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, учитывая, что указанный налогоплательщик не имеет права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Равным образом у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве предпринимателя, отсутствует возможность воспользоваться правом на уменьшение суммы облагаемых налогом на доходы физических лиц доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением таких доходов в порядке, предусмотренном подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса. Следовательно, определяющее значение в указанных случаях имеет характер использования имущества.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 N 487-О, возможность применения имущественного налогового вычета при продаже имущества для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц не распространяется на индивидуальных предпринимателей, использующих имущество в предпринимательской деятельности. В свою очередь, для индивидуальных предпринимателей предусмотрен особый порядок учета расходов как при уплате налога на доходы физических лиц (статья 221 "Профессиональные налоговые вычеты"), так и при переходе на упрощенную систему налогообложения (глава 26.2 "Упрощенная система налогообложения" Кодекса)."

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru