недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

НДФЛ при долях

Вся Россия 2 260 39

Здравствуйте,

Подскажите, пожалуйста, как правильно рассчитать сумму к уплате налога, а то ситуация нестандартная.

Недавно я продала квартиру, 3/4 доли в которой я получила по договору дарения от бабушки, а 1/4 выкупала у дальней родственницы более трех, но менее пяти лет назад (обе сделки были проведены в один день). В договоре дарения стоимость 3/4 долей указана нотариусом как 1 494 825, а выкупала 1/4 доли у родственницы я за 500 000 рублей.

Эту квартиру (все доли объеденены Росреестром были в 1/1 долю) я продала недавно за 2 335 000 рублей. Как правильно рассчитать сумму налога к уплате, ведь по факту доход я получила только с продажи одной из долей?

В налоговую я звонила, они путаются сами. А из-за ковидных ограничений на прием в моем городе попасть нельзя.

Советы 39
Арман БарекянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 сентября 2021, 16:57

Настаиваю, декларацию не подавать ВООБЩЕ! Продажа имущества, которая находится в собственности более минимального срока не подлежит декларированию. В конце концов, а что автор вопроса теряет? Прилетит налог - будем разбираться!
Диана, если доли зарегистрированы в один день, тогда никто из сторон не может утверждать, что именно этот договор был зарегистрирован раньше, а не другой. Все подобные споры должны интерпретироваться в пользу налогоплательщика. Если получите официальный ответ от Минфина и он не будет отображать логику написанного мною, т.е. не в Вашу пользу, а я пишу, что налога к уплате не должно быть СОВСЕМ, тогда повторюсь, рекомендую вовсе НЕ подавать налоговую декларацию, т.к. мы с вами утверждаем, что минимальный срок владения истёк, обязанности подачи декларации нет. Если налог всё же прилетит, тогда отправите скан договора дарениия с формулировой о том, что право на первую долю зарегистрировано более трёх лет назад и одну из ссылок Минфина по сроку владения регистрации первой доли. Таким образом, Вы не оставите налоговой ни единого шанса, кроме того, как им придётся доказывать регистрацию первой доли по ДКП, а не по дарению. Думаю, налоговая не будет заниматься этой ерундой, ибо перспективы очень туманные. Банально, но нет ответа почему так, как считают они и не почему так, как я считаю. Итогом такого разбирательства станет решение о невозможности определения какую из долей зарезервировали в первую очередь, а какую во вторую, ибо дата регистрации идентична, по сему, дело закроется в пользу налогоплательщика.

Диана24 сентября 2021, 12:22

И да, это не единственная моя квартира.

Диана24 сентября 2021, 12:30

Мне бы, конечно, хотелось использовать такую формулу:
2 335 000 : 4 - 500 000 х 13%
сумма общей продажи : число долей - расход на приобретение х налог

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 сентября 2021, 12:32

если это единственное жилье и как Вы пишите, более трех лет назад собственность оформлена, то налога при продаже всей квартиры не возникает.

Диана24 сентября 2021, 12:34

Это не единственное, вот в чем дело.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 сентября 2021, 12:38

плохо, что в один день сделки прошли. Нужно доказывать, что дарение было первым. Тогда за счет купли будет приращение доли.

Диана24 сентября 2021, 12:46

Дарение не было первым, поэтому налог мне платить в любом случае. Вопрос как раз в том, как рассчитать сумму налога к уплате.

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
24 сентября 2021, 12:52

тогда подсчет верен, (2335000:4 -500000)х13%=10887.5

Диана24 сентября 2021, 12:59

спасибо большое!

Анна Орлова24 сентября 2021, 17:17

Расчет не верный. Вы продаете всю квартиру и получаете доход 2 335 000 р. Можете применить налоговый вычет в 1 млн или затраты на приобретение 500 000. Если бабушка долю покупала- ещё можно учесть затраты дарителя.

Диана24 сентября 2021, 19:42

Но я же не приобретала всю квартиру за свои средства, а получила ее часть в дар. Почему налог должен платиться за всю квартиру? Затраты на приобретение, например, у меня идут только по одной доле из четырех.

Анна Орлова24 сентября 2021, 21:40

Затраты на приобретение у вас только по одной доле, а другую получили даром. А при продаже получили доход. С полученного дохода обязаны оплатить налог.
Если бы получили всю квартиру в дар- тоже обязаны были бы оплатить налог.

Диана24 сентября 2021, 22:19

Нет, не обязана была бы. Так как вышел срок -- прошло более трех лет с момента сделки. Здесь тонкость как раз в сроке, на 3/4 он уже вышел (дарение), на 1/4 еще нет (покупка, там 5 лет срок).

Конечно же автор не должен платить налог с подаренных 3/4.
Но и ни о каком приращении доли здесь речи быть не может, потому что разные основания приобретения долей и разный срок для освобождения от налога при продаже.
Мне видится такое решение: подать декларацию, указав в ней продажу только 1/4 доли и заплатить налог на доход от продажи только этой доли , рассчитав его так, как автор писал выше.
По 3/4 долей квартиры у автора срок минимальный вышел и декларацию на этот доход подавать не требуется - тут им будет не к чему придраться.
А потом будет два варианта:
1. Все пройдет, если налоговая сможет разобраться, или если налоговая просто пропустит эту декларацию мимо своего внимания.
2. Налоговая потребует у автора уточнений и объяснений, и надо будет предоставить им требуемые документы и свои соображения на этот счет.

Поясню, почему нет смысла говорить о приращении доли: само по себе приращение доли в этой ситуации, конечно, есть, но что оно дает? - а дает оно возможность вести отсчет владения последней долей со дня приобретения самой первой доли. Но оно не дает возможность изменить для последней доли срок владения для освобождения от налога.

Диана26 сентября 2021, 9:36

Ирина, спасибо большое за разъяснение и дельный совет!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 сентября 2021, 11:42

Добрый день, кажется друзья немного запутались ))
Давайте, по-порядку, при продаже квартиры как единого объекта недвижимости налог уплачивается НЕ с долей, а со всей квартиры полностью - это первое!
Второе, если несколько долей квартиры приобретены/достались в разное время, но были объединены в единый объект собственности, то срок владения будет исчисляться с даты, когда собственник получил право собственности на первую долю в проданном имуществе - это позиция официальных органов и на данную тему есть многочисленные письма Минфина, лишний раз ссылки приводить не буду, кому нужно, тот найдёт.
Теперь осталось понять когда же автор получил ту самую первую долю в проданном имуществе?
На мой взгляд, если регистрация права двух долей прошла в ОДИН день, то налогоплательщик имеет ПОЛНОЕ право СМЕЛО утверждать, что получил право собственности на первую долю по договору ДАРЕНИЯ, а значит - минимальный срок владения для продажи без уплаты налога истёк.
Уважаемая, Вы освобождены от уплаты налога! Если у налоговой иное мнение по вопросу регистрации очерёдности долей, то рекомендую подать в суд, ибо все ВРОВЕНЬ спорные вопросы трактуются в ПОЛЬЗУ налогоплательщика, когда нет однозначного ответа в чью-либо пользу. Кстати, очерёдность записи в журнале у нотариуса, допустим, регистрационный номер 01 купли-продажи, а потом дарение под номером 02 - не вливает ровным счётом ни на что, ибо срок регистрации по обеим основаниям является не дата подписания договоров, а дата регистрации права на одну и вторую долю. С уважением, Арман!

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 сентября 2021, 12:04

Извините, небольшая опечатка: "ибо срок ВЛАДЕНИЯ по обеим основаниям исчисляется НЕ с даты подписания договоров, а с даты регистрации права на одну и вторую долю."

Диана26 сентября 2021, 14:47

Арман, спасибо большое! Да, у нас как раз порядок получился у нотариуса обидный, никто этой мелочи не знал тогда в семье: получился договор дарения №1, а купли-продажи №2, но регистратор росреестра зарегистрировал их в один день, это видно по дате регистрации права.

Арман, по твоей логике тогда получается, что если первой оформили долю по купле-продаже, то для освобождения от налогов срок владения всей квартирой ПЯТЬ лет???
Не забывай, что там два договора и разные основания права.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 сентября 2021, 12:08

Да, по моей логике именно так! Про два договора не забываю и про два разных основания тоже. Она получила доход с продажи единого объекта недвижимости и этим всё сказано.

И еще раз: на квартиру СРОК отсчитывается с момента приобретения первой доли, НО не меняется закон и его положение о трех годах для дарения от этого не распространяется на долю, приобретённую по договору купли-продажи

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 сентября 2021, 12:21

Ирина Владимировна, тогда нужно было эту самую долю продавать - как долю! Естественно, с трёхлетним исчерпанным сроком владения и без налога, а вторую долю продавать и применять имущественный вычет на миллион, ибо расходов по этой доле меньше миллиона.
А если получила доход с продажи единого объекта недвижимости, тогда может применить стандартный вычет на миллион (или расходы на 500 000) и расходы дарителя, если таковые были документально, по этому эпизоду я согласен с Анной Орловой.

Не спорю. Так было бы понятнее для налоговой. Но квартира уже продана.
Я уверена на 100%, что твой вариант не пройдет камеральную проверку - он в этом конкретном случае только даст налоговой толчок распространить на всю квартиру пятилетний срок. А мой вариант - это соломоново решение, которое налоговую должно устроить.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
26 сентября 2021, 12:41

Как раз наоборот, камеральная проверка не должна пропустить декларацию, где указана продажа только 1/4 доли, ибо продала она не долю, а единый объект недвижимости и получила доход с единого объекта недвижимого имущества, а не с доли. С уважением, откланиваюсь ))

Ну и что? Она подает декларацию на ту часть имущества, доход от продажи которой подлежит декларированию.
А на остальное закон не предусматривает обязанность по декларированию.
А в общем-то время есть и не помешает написать вопрос в МИНФИН или ФНС. Только задать его надо не на спорную тему, а спросить, как подавать декларацию? На весь объект, указывая в ней, что по 3/4 истек срок? Или только на ту долю, по которой есть обязанность подать декларацию и оплатить налог?

Диана26 сентября 2021, 14:43

Ирина, я сегодня с утра отправила в ФНС письмо, но спросила примерно также, как и в этой теме, про формулу. Как ответ получу, отпишусь здесь, для всеобщего сведения. Спасибо!

Вы таким вопросом дали им возможность направить Вам невыгодный для Вас ответ. Лучше было так, как написала я, т.е. дать им понять, что формула расчета очевидна и остался только технический вопрос с декларацией. Вы поймите, что они ведь сотрудники фискального органа и в спорных ситуациях будут стремиться в сторону того ответа, который принесет лучшую отчетность для налоговой.
И спасибо, что намерены отписаться после получения ответа!)) Однако, имейте ввиду, что через месяц эту ветку сайт закроет для новых комментов, поэтому не поленитесь, пжлста, создать новую ветку и дать в ней ссылку на сегодняшнее обсуждение.

Что теряет автор, если не подаст декларацию? - теряет возможность первым преподнести налоговикам свое решение и попадает в ситуацию, когда не он, а налоговики придумают решение, а автору придется с ним спорить - это так же невыгодно, как при полной возможности успешно атаковать противника зачем-то сидеть в ненадежной обороне и ждать атаки врага.
Когда Арман закусывает удила и мчит к цели, не пытаясь осмыслить закон, тогда доказать ему что-либо невозможно.
Однако к его уверенности и командному тону неплохо было бы получить ссылки на нормативные акты. Я знаю, что среди них будут неправильно интерпретированные письма Минфина и не относящийся к ситуации п. 7 ст.3 НК РФ.)))

Иосиф Маркович Колодин27 сентября 2021, 2:02

Добрый день!
Полностью согласен с мнением Армана Барекяна.
Декларацию подавать нет основания.

Давайте прочитаем внимательно пункт 3 статьи 217.1 НК РФ:
"3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным "кодексом" Российской Федерации;"

У автора вопроса именно такая ситуация.

Более того, считаю, что если бы сначала была куплена 1/4 доля, а через некоторое время 3/4 получены в дар (или по наследству), то минимальным сроком владения должен считаться тот срок, который наступит раньше.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
27 сентября 2021, 2:29

Ирина Владимировна, ну, если в ход пошли намёки про неправильно интерпретированные письма Минфина, тогда очень интересно. Мнение Иосифа Марковича действует на Вас не меньше письма минфина только в той горячей ветке или есть надежда, что и в этой? ))

Ваша цитата: "Лично для меня лайки, которые Иосиф Колодин поставил мне и Арману, не меньше говорят о нашей правоте, чем сказало бы письмо минфина"

Диана29 сентября 2021, 13:11

Уважаемые Ирина, Татьяна, Анна, Арман, Иосиф и все интересующиеся! Пришел ответ из налоговой:
"На основании положений пункта 17.1 статьи 217 и статьи 217.1 Налогового
кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) доходы физического лица от
продажи квартиры, право собственности на которую получено им по договору
дарения от члена семьи или близкого родственника, освобождаются от
налогообложения при условии нахождения этой квартиры в собственности
физического лица более 3 лет.
Согласно ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение
состава собственников, в том числе переход имущества к одному из участников
общей собственности, не влечет для этого лица прекращения права собственности
на указанное имущество. При этом на основании ст. 131 Гражданского кодекса
Российской Федерации изменение состава собственников имущества
предусматривает государственную регистрацию такого изменения.
Учитывая изложенное, поскольку квартира находилась в собственности
налогоплательщика (независимо от изменения размера долей в праве
собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры
не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо не содержит правовых норм,
не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным
правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам
применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах имеют
информационно-разъяснительный характер и не препятствуют
налогоплательщикам руководствоваться нормами законодательства Российской
Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки,
изложенной в настоящем письме."
То есть, они даже не смотрят на то, что даты регистрации дкп и договора дарения в Росреестре совпадают. Видимо да, пункт 7 статьи 3 НК РФ превалирует.

Иосиф Маркович Колодин29 сентября 2021, 13:55

Спасибо, Диана.
А можно фото ответа получить, например, В контакте ?
Буду признателен.

Диана29 сентября 2021, 14:04

Скриншот отправила на почту, указанную у Вас в профиле.

частный маклер30 сентября 2021, 13:45

диана если предположить, что даты регистрации дкп и договора дарения в Росреестре не совпадают, дкп раньше на 10 дней чем дарение, срок с какой даты?

Диана3 октября 2021, 15:19

Хороший вопрос. Я бы перестраховалась и позвонила на горячую линию налоговой для уточнения. А так считала бы обе даты отдельно.

Добрый день!
Диана, у одного объекта не может быть двух дат начала минимального срока использования для конкретного собственника.
Читая налоговый кодекс и комментарии, вижу:
1. Срок использования начинается с более ранней даты, если было изменение размера долей.
(Изменение размера доли в праве собственности на имущество не влияет на срок его владения для исчисления НДФЛ. Минфин России разъяснил особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи имущества, если в течение срока владения менялась доля собственности в нем (письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88189)).
2. У квартиры, полученной "по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным "кодексом" Российской Федерации" (подпункт 1 ппункта 3 статьи 217.1 НК РФ) минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года.
Это же подтверждено в ответе МИФНС по Рязанской обл., приведенном Дианой.

Таким образом, для квартиры, полученной по договору дарения целиком или какой то её доли, минимальный срок владения равен трем годам и начинает отсчитываться с более раннего срока... .

частный маклер11 октября 2021, 10:43

Иосиф. можно получить более уверенный ответ, очень важно для меня? минимальный срок владения равен трем годам и начинает отсчитываться с более раннего срока... . - чего? три года с даты дарения или с даты покупки, если покупка была на год раньше дарения? или в этом случае пять лет с даты первой доли?

Иосиф Маркович Колодин11 октября 2021, 12:08

частный маклер, в письме Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 15 ноября 2019 г. № 03-04-05/88189 сказано, что "...моментом возникновения права собственности у налогоплательщика является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на квартиру в связи с изменением состава собственников квартиры и размера их долей, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности".

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru