недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продажа приватизированной квартиры

Ханты-Мансийский АО 3 950 21

Доброго дня, коллеги!

Требуется ваша помощь по следующему вопросу - квартира получена мамой и дочкой по соц.найму, как переселенцам из ветхого жилья в 2012 году. Дочери на тот момент было 12 лет. Через год мама решила квартиру приватизировать, так как в очередной раз срок приватизации должен был закончится. Мама собирает документы и срочно сдает их на приватизацию 20 февраля 2013 года. НО... до момента приватизации, 30 января этого же года у нее рождается второй ребенок - сын. Мама прописала сына в данной квартире только 20 марта, через месяц после приватизации. При подаче документов сотрудники отдела приватизации были в курсе рождения второго ребенка. На вопрос мамы - нужно ли включать сына в приватизацию, ответили, что нет, не нужно. Так как квартира выделялась только на двоих - маму и дочь. Также сотрудники не взяли от мамы отказ от приватизации на сына.

Сейчас мама решила квартиру продать. Заключила предварительный, квартира благополучно отправилась на одобрение в Сбер. Но Сбер отказал в одобрении с формулировкой - младшего ребенка незаконно лишили права на участие в приватизации. Так как, согласно ст.7 закона о приватизации, он имел право в ней участвовать. Маму обвинили в мошенничестве - якобы она все специально сделала.. Мама предлагала выделить долю в квартире, или подарить свою 1/2 доли сыну - Сбер ничего не устроило ((

Мама обратилась в отдел приватизации за разъяснениями, на каком основании ее ребенка лишили права на приватизацию, на что сотрудники отдела (собирали консилиум) заявили, что нарушений со стороны мамы и отдела нет - право на приватизацию имеют только прописанные члены семьи....

Квартиру продать нужно срочно. По ипотеке Сбера уже отпадает, если мы не предоставим бумагу, что мама действовала законно...

Вопрос - кто прав - Сбер или отдел по приватизации? И что нам можно сделать для продажи квартиры, чтобы покупатели с ипотекой других банков могли ее купить?


Советы 21
Ирина Владимировна КораблеваЛучший совет10 октября 2019, 21:08

Сбер прав!
По закону местом жительства детей признается место жительства их родителей. Так что ребенок с рождения имел право пользования в этой квартире.
А закон о приватизации гласит, что "Статья 2. Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом...." и ни слова о прописке. Право пользования!
Но выделение доли сыну дарением решает вопрос оспоримости сделки.
Впрочем, сбер имеет право считать иначе.
Ищите покупателя без ипотеки, потому что нет никаких гарантий, что другой банк не откажет тоже.
Кроме того, имейте ввиду, что в случае дарения доли сыну, после продажи у него будет налог на доход, т.к. собственность свежая.

Петр Лепилин10 октября 2019, 21:26

Здравствуйте, Людмила! Проще всего не обращаться в Сбербанк. Обвинить человека в совершении уголовного преступления Сбербанк не может. Попробуйте получить мотивированный письменный отказ. Хотя я думаю они сразу сменят тон и откажут без объяснения причин, ведь как коммерческая структура имеют право на отказ. Обжаловать действия сотрудников Сбербанка, все равно не получится. Разве что собрать доказательства для иска о защите чести и достоинства.
Согласно Статье 17 ГК РФ правоспособность гражданина возникает с момента рождения. Плод не может быть ни прописан ни наделен собственностью.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 октября 2019, 22:23

Вопрос реально сложный. Мнения по нему расходятся. Мне ближе позиция, согласно которой нужно соотнести момент рождения и момент заключения (подписания) договора передачи. Если малыш родился до заключения договора - он должен был быть включён в состав собственников. Если после - значит договор заключён в соответствии с законными требованиями на момент заключения. С ипотекой и такими квартирами сложновато. Была подобная сделка, злого умысла у продавцов также не было, были «советчики» выписать дочку за три месяца до приватизации. В итоге купили на имя девочки долю в альтернативной квартире, то есть фактически исполнили требование ООиП, если бы продавалась детская доля, на это согласился покупатель. Или делать сразу, как советует И.В., ведь оспорить результат приватизации может только сам невключенный ребёнок, а если его наделить долей, то и оспаривать будет нечего...

Лидия10 октября 2019, 22:25

Самое надежное,на мой взгляд,приватизацию признать недействительной по суду и снова приватизировать уже с участием второго,ранее не участвовавшего в приватизации ребенка.Такое решение устроит всех и проблем не будет ни у кого.

Ага.... ))) А суд - это уже и не проблема вовсе???
А срок владения по новой приватизации обнуленный, который повлечет за собой налоги на доход от продажи? Уплата налога тоже не проблема, когда она из чужого кошелька?)))

Александр Седов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 октября 2019, 23:54

наверное есть судебные прецеденты по схожим делам..надо в Пленумах ВС порыться..

ID: 696032111 октября 2019, 3:50

Для покупателя такой квартиры останется риск иска от достигшего совершеннолетия младшего ребенка о нарушении права на приватизацию. А потерявшие квартиру или долю покупатели станут судиться с матерью-продавцом. При рассмотрении квартиры с похожей историей страховые отказались страховать титул даже при условии наделения ребенка долей из имущества родителей. Ответили, что в судебной практике это обычно не имеет веса и риски слишком большие.

Ирина Щербинина11 октября 2019, 9:04

Здесь выход один- искать покупателя со свободными деньгами и без риэлтора. Судя по количеству "сам себе риэлторов" дождаться можно.

Людмила Лебедева11 октября 2019, 10:59

Коллеги, спасибо за советы и разъяснения! И такой вопрос. Сейчас мама и старшая дочь владеют по 1/2 доли. И если мама подарит половину своей доли в этой квартире сыну - ребенок будет считаться обделенным и будет иметь право на иск в будущем к новым собственникам? Или этого будет достаточно, чтобы новых собственников обезопасить? Или выход сейчас один - искать покупателей с наличкой и будь, что будет? Про признание приватизации незаконной и её проведение заново с учетом интересов обделенного ребенка - пока оставляю на потом..

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 октября 2019, 11:23

Дарение 1/3 доли исключит тот факт, что права ребенка были нарушены. Мать должна была прописать его по рождению и внести изменения в договор соц.найма, а в последствие договор передачи должен был быть на троих членов семьи. В этой квартире ребенок мог иметь право на 1/3 - он получил эту долю посредством дарения. Вопрос закрыт.
Про риски оспаривания в будущем трудно говорить сейчас. Мать в интересах своего ребенка точно этого делать не будет.

Людмила Лебедева11 октября 2019, 14:03

Татьяна, мама не могла прописать сына по объективным причинам - тяжелые роды, и свидетельство о рождении получено только за неделю до приватизации, когда все документы были собраны. Сама приватизация состоялась 20 февраля. То есть оставалось всего 8 дней до окончания срока приватизации. она длилась всего до 1 марта! Уже некогда было вносить изменения в документы ((

Татьяна Скулкина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 октября 2019, 14:43

да, обстоятельства, конечно, уважительные и объективные. Поучилось так, как получилось....

МИЛМАН11 октября 2019, 22:06

Дарение НЕ РЕШИТ вопрос оспоримости сделки.Хоть ипотека, хоть наличка - реб енок лишен права приватизаци в даной квартире .Я бы такую квартиру своему клиенту не посоветовала - бомба замедленного действия.Как вообще можно было выходить на сделку изначально?Расприватизация - к сожалению.Или - по суду доказывать - что не было нарушения - если суд вынесет положительное решение.

МИЛМАН11 октября 2019, 22:12

Кстати, Росреестр тоже может продажу завернуть.Вопрос нарушения на поверхности.Вопрос можно было решить изначально -ну это уже просто болтовня - если ребенок с рождения был прописан у отца, а потом в эту квартиру.

Людмила Лебедева12 октября 2019, 8:26

Ребенок с рождения не был прописан нигде. Прописали его изначально в этой квартире, через месяц после приватизации. И каким образом росреестр может сделку завернуть? Если в квартире на момент продажи никто не будет прописан, и на это будет указание в ДКП, мы в росреестр предоставим справку о прописанных (пустую). Поквартирную карту там не требуют, насколько я знаю

МИЛМАН11 октября 2019, 22:16

И,кстати,умысел мамы просматривается.

Людмила Лебедева12 октября 2019, 8:23

Умысел мамы в чем? В момент приватизации она выделила 1/2 доли своей 12-летней дочери. Ей какая разница была - одному ребенку выделить или двоим? Ну было бы не два собственника по 1/2, а три по 1/3, какая разница ей? От количества собственников ничего не зависит, приватизация бесплатная. Это реалии нашего времени - некомпетентность сотрудников. Маме сказали, она сделала...

МИЛМАН12 октября 2019, 17:48

Некомпетентность, незнание, нежелание - умысел можно найти в чем угодно.Получилось как получилось.Просто за подрастающего ребенка мама не может давать гарантии для покупателей(грамотных, хотя грамотные и сами не возьмут).Даже,если мама подарит от своей доли часть - равную 1/3 квартиры - возможность требования доли по приватизации это не решит.И ладно - было бы это в глухих 90-х - ан нет, сотрудники отдела приватизации продолжают давать некомпетентные советы и сейчас.С Росреестром может и загнула - чистая выписка, опеки нет.Удачи в решении вопроса.Выше советы для любого решения вопроса - выбирать Вам.

ID: 696032112 октября 2019, 18:05

>> Ребенок с рождения не был прописан нигде. Прописали его изначально в этой квартире, через месяц после приватизации

Прописанный или нет, ребёнок имеет право пользования любой жилплощадью, где прописаны его родители, вместе или раздельно.
"В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением."
ч. 2 ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1
В законе про детей говорится только в контексте права пользования, а не прописки. Все наши житейские соображения про "а у взрослых не так" не имеют силы перед законом.

Поэтому прописанный или нет, ребенок по закону должен был участвовать в приватизации и факт ущемления его прав неиллюзорный, вполне такой факт.
Понятно, что обстоятельства так сложились, и надо было уладить ситуацию по горячим следам, но теперь, в нынешнем раскладе, у покупателей такой квартиры серьезные риски, от которых им нечем будет отбиться. У мамы, соответственно, риски иска от пострадавших покупателей.

Людмила Лебедева12 октября 2019, 20:25

Вот как раз то в том и дело, что в данной квартире были прописаны только мама и старшая дочь. Папа младшего ребенка был прописан в другом месте на дату приватизации. И кто решил, что ребенок жил вместе с мамой (то есть имел право пользования данной квартирой). А если он жил вместе с папой? Прописан ведь ребенок не был нигде. Тогда возникает вопрос по поводу папы - если он являлся супругом, но по факту был прописан в другом месте - что, тоже имел право на приватизацию?

ID: 696032112 октября 2019, 21:07

>> вопрос по поводу папы [...] что, тоже имел право на приватизацию?
Папа совершеннолетний же? Приведенная статья закона касается несовершеннолетних, при чем тут папа?

>> в данной квартире были прописаны только мама и старшая дочь

Несовершеннолетний имеет право пользования жильем родителей вне зависимости от своей прописки. Если родители прописаны в разных местах, то жильём обоих. И у которого прописан, и у которого не прописан. И даже если нигде (пока или почему-то) не прописан.
Соответственно, имеет право на участие в приватизации.
Право имеет и у мамы, и у папы в муниципальных квартирах. Где ребенок проживает фактически, значения не имеет.
Использовать может либо там, либо там, единожды до восемнадцати лет.
После 18 будет еще одно право на приватизацию, но ущемление прав на "детскую" оно не вылечит.
Если несовершеннолетнего не включили в приватизацию ни в одной из квартир, где участниками приватизации были его родители (т.е. были прописаны на момент получения в собственность), то его права считаются нарушенными, и он будет иметь все основания подать иск и восстановлении своих прав на часть квартиры.

Сейчас исправить историю квартиры можно, если, допустим, папа прописан в неприватизированной квартире, при приватизации которой совместно с сыном сын будет наделён собственностью не меньшей, чем если бы он получил при приватизации маминой квартиры на троих.
Тогда право сына на приватизацию будет использовано, заявить об ущемлении прав будет невозможно, а мамина квартира будет свободна от изъянов в истории.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru