От строительного бума – к «долгострою»

Давно ли мы переживали времена активной застройки Новой Москвы и Подмосковья, когда на каждой пяди росли многоэтажные «соты», суля новоселам комфортное проживание и полный комплект инфраструктуры? И вот – резкий виток сюжета: экономика в ступоре,  банки закрываются один за другим, застройщики мечутся в поисках финансирования, и призрак «долгостроя» маячит над немалой долей объектов…

На начало апреля 2016 года в Москве зафиксировано 346 «замороженных» строек, в области их – еще больше, хотя городское правительство регулярно рапортует о рекордном количестве сданного в эксплуатацию жилья и коммерческих объектов.
Причиной «заморозки» строительного проекта является, в первую очередь, недостаток финансирования, когда банки меняют кредитную политику либо застройщик, не рассчитав силы, вкладывает деньги в новый объект, не закончив предыдущий. Падение покупательской активности также отдаляет сроки сдачи домов, как и трудности с получением согласований проектной документации, подключением коммуникаций.

Если, вопреки срокам, указанным в проектной декларации, окончания строительства пришлось ждать дольше на несколько месяцев, а то и год-полтора, это, по нынешним меркам, считается еще счастливым финалом строительной эпопеи. Но есть в Москве и Московской области объекты, которые стоят в недоделанном состоянии более двух лет, постепенно разрушаясь под влиянием морозов и осадков, а дольщики уже не надеются когда-нибудь вселиться в обещанные квартиры.

«Пристрелка» с берега

Если вы только собираетесь приобрести квартиру в строящемся жилом комплексе, стоит соблюсти некоторые меры предосторожности, для того чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков.

В первую очередь нужно помнить, что покупка квартиры на стадии котлована – не только самый дешевый, но и самый рискованный вариант. Изучите портфель проектов компании-застройщика и ее реноме, почитайте форумы покупателей и сделайте выводы относительно качества строительных работ, соблюдения сроков строительства и наличия/отсутствия судебных тяжб с инвесторами.

Также вас должны насторожить:

- запредельные скидки на квартиры и долгий срок действия акций дисконта;

- изменения сроков ввода объекта в проектной декларации;

- отсутствие документов на подключение к коммуникациям;

- частая смена подрядчиков;

- недостаток информации по объекту: нет регулярных отчетов в интернете по ведению стройки, веб-трансляции со строительной площадки, фотографий, демонстрирующих динамику реализации проекта;

- менеджеры компании не отвечают на телефонные звонки либо нелюбезно общаются, не желают отвечать на вопросы по теме, уходят от открытого общения с клиентами.

На сайте комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов и контролю в области долевого строительства можно найти адреса столичных «долгостроев».

Что делать и кто виноват?

На самом деле, винить застройщиков в сложившейся ситуации не всегда резонно: кризис стал серьезным испытанием на прочность для строительного рынка, непредсказуемым форс-мажором, сродни стихийному бедствию. Чем крупнее компания, тем больше у нее портфель реализуемых проектов и тем, разумеется, выше закредитованность, сильнее риски «недостроя» (чему пример – грустная история с «СУ-155»). В 2015 году «поле боя» покинуло около 2 700 строительных компаний разного масштаба. В 2016 году ожидается продолжение банкротств инвесторов и девелоперов. Если прежде государство старалось не допустить роста социальной напряженности, в приказном порядке требуя от местных администраций изыскать средства (или нового подрядчика) для достройки «застывших» объектов, то сегодня его финансовые ресурсы обмелели, и тон риторики стал менее категоричным, а количество «долгостроев» увеличилось в разы.

Что же делать простому покупателю – физическому лицу, уже столкнувшемуся с ситуацией остановки строительства своего дома?

Сначала – просто ждать, мониторить ситуацию, как врач – состояние больного: авось иммунитет справится с заразой сам, без применения бронебойных антибиотиков… Даже если строительство движется замедленными темпами – это уже прогресс. Но если на строительной площадке (которую вы наблюдаете лично, а не через веб-камеры) в течение месяца полная тишина и отсутствие активности – пора бить тревогу.  В первую очередь стоит объединиться с товарищами по несчастью – такими же частными инвесторами, заключившими договоры долевого участия с компанией-застройщиком на приобретение квартир. По каждому тревожному объекту обычно очень быстро создаются форумы дольщиков, где инициативная группа обсуждает ход строительства, организует акции протеста и митинги, отчитывается об этапах переговоров с девелопером и властями.

Угрозы в адрес застройщика часто не приносят ожидаемого результата: только добавляют нервозности ситуации. Самый эффективный способ решения проблемы – конструктивный диалог, когда на нейтральной территории встречаются юридически подкованные представители дольщиков с официальными представителями компании, и вместе пытаются найти выход из тупика.

В случае нежелания застройщика идти на компромиссы дольщики могут оформить право собственности на «недострой» в судебном порядке. Этот вариант применим в случае, когда дом уже достроен, но еще не сдан госкомиссии и не подключен к коммуникациям. Тогда «доведение объекта» будет осуществляться уже на счет новоселов.

Если строительство дома было заморожено на середине процесса, дольщики также могут попытаться достроить его самостоятельно, организовав ЖСК (жилищно-строительный кооператив). При этом через суд придется перевести на себя права аренды.

Оба описанных случая относятся к крайним мерам, поскольку требуют привлечения дополнительных денежных средств из карманов участников строительства.

Если причина остановки строительства кроется в сопротивлении местных чиновников, не дающих «добро» на разрешительную или распорядительную документацию либо на подключение к сетям, тогда имеет смысл направить в государственные органы коллективные обращения с требованием принять участие в разрешении конфликта, а то и выйти на демонстрацию.

Расторжение договора долевого участия (ДДУ) с застройщиком в одностороннем порядке, в случае несоблюдения сроков сдачи объекта, грозит убытком для дольщика, но «мало» все же лучше, чем «ничего», если дело совсем безнадежно.

По закону, после того, как дольщик письменно уведомит застройщика о расторжении договора, последний обязан не позднее 20 рабочих дней вернуть полную стоимость квартиры, указанную в ДДУ, плюс проценты за пользование денежными средствами. Но если застройщик будет официально признан банкротом, его имущество будет продано с молотка в пользу кредитующего стройку банка, после чего частным инвесторам может уже ничего не остаться.

Fee-development – в помощь

До сего момента с обедневшими компаниями в России банки расправлялись довольно жестко. После признания в суде застройщика банкротом его имущество шло с молотка: недостроенные объекты и участки, выделенные под застройку, продавались на аукционе. Но при нынешнем переизбытке предложений по новостройкам и падении покупательской активности банки не могут быстро продать «недострой».

Европа и Америка, не раз в своей истории переживавшие кризисы, давно выработали иной метод работы со строительными компаниями, который россиянам, при сложившейся ситуации, неплохо было бы взять на вооружение.

Речь идет о fee-девелопменте – виде строительного бизнеса с разделением ответственности за строящийся объект между строительной компанией, управляющей компанией и банком-инвестором. При такой схеме застройщик не является собственником возводимого объекта, не вкладывает в проект никакие инвестиции, не имеет резервных фондов, а просто занимается строительством в чистом виде. Собственником же здания является инвестор, а третья сторона – девелопер управляет проектом «от и до»: ищет инвестиции и привлекает специалистов: архитекторов-проектировщиков, дизайнеров, переговорщиков, инженеров и прорабов, а также контролирует качество строительства.

Таким образом, fee-девелопер является генеральным подрядчиком и одновременно представляет службу заказчика.

При этом спекулянты, скупающие землю и ждущие, когда она вырастет в цене, чтобы потом «с наваром» продать строителю, остаются не у дел.

Между прочим, в пределах столицы РФ земельные участки, арендованные до 30 июня 2011 года с целью строительства на них капитальных объектов, могут резко подорожать с 1 июля 2016 года. Таким образом Правительство Москвы собирается простимулировать арендаторов к активному использованию земли, борясь со спекулянтами и «долгостроем». Пока что дело обстоит так: первые несколько лет арендатор платит по 1,5% от кадастровой стоимости земли, затем цена начинает расти. Если же с 1 июля включится прогрессивная шкала, годовая ставка аренды земли увеличится вдвое по сравнению с ныне действующей. С 1 июля 2017 года стоимость аренды составит 5% кадастровой стоимости земельного участка, в 2018 году – уже 7%, в 2019-м – 8%, а с 1 июля 2020 года дорастет до 10%.

Обычно стоимость услуг привлечённого девелопера колеблется в пределах 7-10% от общего бюджета проекта и зависит от объема оказанных услуг.

В кризис банкам логичнее не банкротить застройщиков, а провести реструктуризацию их долгов с последующей совместной реализацией заложенных объектов. Оказавшийся под угрозой банкротства застройщик мог бы передать свои активы банку, с условием получить их обратно для реализации за определенную маржу от итоговой прибыли. Тогда, профинансировав завершение проекта, банк не только вернет свои инвестиции, но и получит дополнительную прибыль.

Сегодня в РФ на рынке коммерческой и жилой недвижимости успешно действуют следующие fee-девелоперы: Storm Properties, АБ «Девелопмент», «Высота», MR Group, KASKAD Family, Smart Development, «Баркли», а также девелопер индустриальной недвижимости Espro Development. Ожидается, что данная схема ведения бизнеса будет активно набирать популярность.