недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиГород

Застройщики будут платить за нераспроданные квартиры

12 638 1
Застройщики будут платить за нераспроданные квартиры
Эксперты считают, что новый налог может ударить по застройщикам, имеет место и факт намеренного удержания девелоперами некоторых объектов. Законодатели же достаточно продумали нововведение, предоставив для реализации жилья льготный период

Эксперты считают, что новый налог может ударить по застройщикам, имеет место и факт намеренного удержания девелоперами некоторых объектов. Законодатели же достаточно продумали нововведение, предоставив для реализации жилья льготный период.
 

Застройщиков, работающих в Подмосковье, планируют обязать платить имущественный налог на квартиры, которые не были распроданы в течение одного года после сдачи дома в эксплуатацию. Такой законопроект был принят депутатами областного парламента в первом чтении, сообщается на сайте Мособлдумы.
 

Министр финансов Московской области Антон Котяков сообщил, что принятие этой нормы даст возможность вовлечь в налоговый оборот объекты недвижимости, которые числятся после завершения строительства на балансе у компаний-застройщиков. Сейчас все эти дома не облагаются налогом на имущество. Чиновник также добавил, что в Подмосковье более 5,4 тысячи объектов не облагаются налогом, а объем средств, который дополнительно поступит в доходную часть бюджета области в случае внесения поправок, составит примерно 440 млн рублей в год.
 

Девелоперам выгодно держать часть ликвидного предложения
 

Некоторые эксперты считают налог на нераспроданные квартиры справедливым, ведь в регионе простаивает большое количество недвижимости, которую еще не купили. Вопрос в том, будет ли это стимулировать продавцов быстрее расстаться с новостройками?
 

Руководитель департамента новостроек компании «НДВ-Недвижимость» Татьяна Подкидышева напоминает о том, что все застройщики нацелены на получение прибыли, а демпинг любой ценой плохо отразится на стратегическом развитии компаний: 
 

– Нераспроданные объемы квартир возникают не от прихоти застройщиков. Наоборот, любая компания стремится как можно быстрее конвертировать квадратные метры в деньги. Основа любого бизнес-проекта состоит в том, чтобы не просто «отбить» вложенные средства, но и получить прибыль, при этом текущая ситуация непроста для застройщиков. В области реализуется большой объем квадратных метров, и это при условии, что спрос на жилье весьма неоднороден. Подмосковье местами перегружено, и в условиях высокой конкуренции застройщики идут навстречу покупателям. Вместе с этим, снижать сильно цены тоже нельзя, и демпинг (чтобы реализовать жилье во что бы то ни стало) чреват появлением финансовых дыр. Таким образом, меры по реализации сбора денежных средств рискуют усилить в дальнейшем проблемы застройщиков, которые не смогли реализовать оптимизационные решения и оказались в непростой ситуации.
 

Наталья Медникова, пресс-секретарь ГК «Гранель», признает, что часть застройщиков специально держат большую часть квартир для того, чтобы извлечь максимальную прибыль, и нововведения не остановят таких игроков рынка:
 

– Стратегию продаж каждый застройщик определяет для себя самостоятельно. Безусловно, девелоперам выгодно придерживать часть ликвидного предложения, чтобы затем продавать на завершающем этапе строительства по более высокой цене. Не думаю, что налоговое обременение заставит таких  девелоперов поменять тактику.
 

В будущем закон может ударить по всем застройщикам
 

Насколько же сильно это нововведение ударит по застройщикам, ведь министр финансов Московской области Антон Котяков приблизительно подсчитал, что объем средств, который дополнительно поступит в доходную часть бюджета области в случае внесения поправок, составит примерно 440 млн рублей в год?
 

Татьяна Подкидышева признает, что мера может пополнить бюджет области, однако другой своей стороной она бьет по частному бизнесу, эксперт не уверена, что данный способ будет, в конечном счете, выигрышным:
 

– На сегодняшний день основной объем квартир реализуется в течение периода строительства объекта, и к моменту завершения работ ассортимент предложения значительно сокращается. Однако если рынок в той локации, где идет строительство жилого комплекса, перегружен предложением или предлагаемые варианты не находят покупателей в силу различных обстоятельств, то подобная величина будет только расти. Это поднимет ежегодный сбор с нераспроданных квартир, но в перспективе ударит по застройщикам, которые столкнулись с проблемами реализации оставшегося объема предложения (эта доля с учетом сложной экономической конъюнктуры и падения спроса в перегруженных объектами локациях может быть весьма существенной).
 

Наталья Медникова приводит еще причину нахождения на рынке нераспроданных объектов – плох сам проект: выбранное место, доступность и качество самой недвижимости. В то же время Медникова  допускает факт того, что застройщик может просто завышать цены.
 

– В ликвидных проектах на момент ввода в эксплуатацию объекта недвижимости нераспроданных квартир остается не много – не более 10%. В наших проектах доля таких квартир в общем объеме предложения варьируется от 0 до 5%, в зависимости от проекта. Например, в ЖК «Алексеевская роща» в городе Балашиха, когда строительство закончилось, не осталось ни одной квартиры на продажу.
 

Если количество нереализованных квартир превышает 10%, это свидетельствует о возможных проблемах в проекте, его низкой ликвидности, – продолжает эксперт. – Так может получиться, если жилой комплекс расположен в неудачной локации, имеет плохую транспортную доступность, а качество строительства оставляет желать лучшего. Еще одна причина – неадекватная ценовая политика застройщика.
 

При непростой экономической ситуации потери понесут застройщики и покупатели
 

Не получится ли так, что за все придется расплачиваться, как часто бывает, покупателю?
 

Татьяна Подкидышева допускает такую возможность, однако при непростой экономической ситуации застройщики не смогут долгое время держать завышенные цены, а со временем будут вынуждены пойти на скидки, при этом с другой стороны на них будет обрушен новый налог:
 

– Скорее всего, застройщики захотят переложить эту нагрузку на плечи покупателей, однако текущая экономическая ситуация не позволит этого сделать. В условиях высокой конкуренции на рынке повышение чека сделки приведет к снижению спроса на объект. В случае серьезных проблем застройщикам придется опасно демпинговать, и ситуация с налогом еще больше осложнит и так непростую ситуацию.
 

Застройщикам предоставят льготы, главное – все продать за год
 

Если ситуация грозит столь серьезными последствиями для всего строительного бизнеса (напомним, значительная часть всех объектов, строящихся в стране, расположена в Подмосковье),  можно ли предложить какие-либо альтернативные меры?
 

 Татьяна Подкидышева считает, важным дополнением для нового закона станет определение непосредственно того момента, когда нераспроданные объекты можно начать облагать налогом:
 

– Ввод налога будет стимулировать застройщика избавляться от остатков и по возможности стремиться реализовать все на этапе строительства, до ввода объекта в эксплуатацию, однако, как мы  уже отмечали, все не так просто. Спрос не «резиновый»,  а объемы жилья только растут.
 

Также нужно понимать, с какого момента объем квартир будет считаться нераспроданным и облагаться налогом. От этого тоже будет зависеть, насколько сильно мера ударит по застройщикам, – подытоживает эксперт.
 

Наталья Медникова считает, что законодатели уже предусмотрели такую меру – будет введен льготный период для реализации квартир, за это время можно успеть все продать. Есть лишь одно условие – стабильность на рынке. Эксперт:
 

– К моменту ввода объекта недвижимости в эксплуатацию стоимость квартир увеличивается на 30-40%. Застройщик может заложить расходы на налоговые выплаты в эту разницу. Совсем не обязательно, что девелоперы начнут накручивать цены на готовые квартиры. Все-таки их не выгодно держать на балансе, а следовательно, нужно как можно быстрее реализовать.
 

Необходимо обратить внимание еще на один момент. Законодатели предусмотрели льготный период для застройщиков. В течение одного года готовые новостройки не будут облагаться налогом. Этого времени вполне достаточно, чтобы распродать остатки квартир, конечно, при условии стабильной ситуации на рынке жилья, – добавляет Медникова.

Комментарии 1
Пётр8 декабря 2016, 16:50

Сейчас строительство жилья в Подмосковье приобрело просто кошмарные формы, вырубают леса, ставят коробки. Может наконец будут прежде думать а потом строить. Сейчас это просто ужас. Плюс это стимулирует приезжих, которые всеми правдами и не неправдами стремятся в Москву. В Москве они позволить себе квартиру не могут, покупают в ипотеку в Подмосковье, при этом работать едут в Москву – а это дополнительная социальная, транспортная нагрузка, экологическая. В свою очередь это стимулирует застройщиков, ведь всё что строиться так или иначе продаётся. Как с наркотиками – есть предложение есть спрос, есть спрос есть предложение. Нет чего то первичного и вторичного. Поэтому самое простое это бороться\сокращать предложение, а спрос вынужденно переместиться.
Нельзя же строить и строить бесконечно, это путь в никуда. Деньги нельзя есть и здоровье на них не купишь. Все хотят дом рядом с лесом и речкой, вот только чтобы дом построить надо этот самый лес вырубить а речку закопать.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru